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10.2%空置率创新高！别慌，天河写字楼行情依然坚挺

发布方：广州写字楼出租网时间：2021-04-01

2020年，广州物业资产利好不断，保值增值能力有目共睹，但写字楼行情却不如理想。数据显示，2020年第四季度广州写字楼空置率攀升至10.2%，同比去年上升3.2%，创近三年新高。尽管广州写字楼空置率创新高，但仍处于一线城市中的低位，北京、上海、深圳空置率在20%左右。相比此前广州写字楼空置率一直处于5%左右，如今出现飙升是需要警惕的信号。众所周知，如今广州几个定位较高的片区规划，均以商业商务区为主，例如琶洲西区、金融城、白云新城等。如今项目相继交付，产生大量写字楼面积供应。仲量联行数据显示，广州写字楼全年供应面积同比大增66%，约为56万平方米。

其中，近一半的新竣工项目位于琶洲片区。在这样的情况下，成交面积却没有增长，反而同比减少12.06%，已出现供过于求的情况。那么，未来写字楼供应量会有所回落吗？恐怕难度较大。据市场报告显示，2021年将是广州天河写字楼市场的供应大年，新增办公面积将接近为今年的两倍。全年约140万平方米甲级办公空间投入广州市场，这一供应量为近十年最高峰。其中近6成新增办公空间将来自于琶洲。也就是说，写字楼空置率压力将会激增，供大于求的情况会加剧。

无论是住宅、商铺，还是写字楼，购房者最关心的一样是收益。一种是租金收益，另一个种是物业增值收益。租金方面，2020年广州甲级办公楼租金在上半年因疫情对经济的冲击而降幅明显，但下半年租金跌幅较上半年有所收窄。截至四季度末全市整体净有效租金下滑至162.7元/平方米/月，环比下降0.5%，同比下降3.6%。值得一提的是，广州也是四大一线城市中租金最低的。

那么广州写字楼增值能力方面又如何呢？

2019年广州商办物业均价约26974元/平，截止2020年12月，商办产品均价升至34797元/平，上涨幅度约29%。可见，尽管写字楼客源较窄，但涨幅十分可观，甚至高于住宅，2020年广州住宅均价涨幅不到10%。这样的增值幅度，对于有资金实力的购房者来说，十分具有吸引力。

不过，未来广州写字楼市场是乐观的。首先，体现在广州的城市竞争力。12月26日，科技部和中国科学技术信息研究所分别公布《国家创新型城市创新能力监测报告2020》和《国家创新型城市创新能力评价报告2020》。

报告显示，广州的创新能力排名第二，比去年进步一位，仅低于深圳。在新经济企业、金融机构与大型国企的支撑下，2020年广州甲级办公楼净吸纳量达约32万平方米，相比去年增长约6%。当中，来自新经济企业的租赁需求全年均保持活跃，来自该行业的租赁成交占今年全市整体租赁面积约30%，占比较去年同期上升12.8个百分点。除此之外，2020年广州写字楼全年净吸纳量超过46万方，一线城市中最高。也就是说，广州对企业有很强的吸引力。

那么，购房者该如何投资写字楼呢？选择地标写字楼是一个最稳妥的选择。每一个商务区崛起，都会有地标伴随而生。陆家嘴有环球金融中心、上海中心大厦，广州有东塔、西塔。

地标写字楼的价值往往与租金收益挂钩，在相同区位条件下，地标写字楼比普通写字楼租金高，价差最高可达90%。（数据来源：广州住建局）值得一提的是，几乎所有地标写字楼都是自持物业，只租不售，因此普通投资者想要拥有地标写字楼的高租金收益十分困难。

不过，在金融城、鱼珠商务区、万博商务区等新崛起板块，近年来出现不少可售的地标写字楼，对于资金雄厚的购房者来说，是一个不错的机会。

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